SCI : Economie fiscale et patrimoniale
La SCI un avantage economique et fiscale
Une société civile immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier
Elle ne peut pas avoir de but commercial car elle est uniquement vouée à l'immobilier.
On ne peut faire aucun commerce avec une SCI, ni non plus, acheter pour revendre aussitôt un bien immobilier. Par contre, si une SCI possède 2 ou 3 biens, elle peut les vendre, mais de manière "raisonnable".
Une SCI ne peut pas revendre ses biens immobiliers 3 mois après les avoir acquis, et en racheter d'autres pour les revendre rapidement, car cela serait considérer comme un commerce.
Par contre, pour construire un bien immobilier, et le revendre dans le but de réaliser un fort bénéfice aussitôt, c'est une SCI de construction vente qu'il vous faut créer.
C'est le seul type de structure qui le permet. Aucun capital minimum n'est imposé, le nombre d'associés doit être d'au moins deux, et illimité quant au maximum.
SCI familiale
Une société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d'une même famille d'être propriétaires et de gérer un bien immobilier commun. C'est une solution qui s'avère bien pratique dans certains cas...
Bien souvent, plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien immobilier. Cela arrive fréquemment à l'occasion du décès d'un proche où les descendants héritent ensemble du même logement (chacun étant propriétaire d'une partie du bien proportionnellement à ses droits de succession).
Cette forme de propriété peut également apparaître lorsque des époux mariés sous le régime de la séparation de biens achètent en commun un immeuble. Ou bien lorsque la communauté entre époux mariés est dissoute par divorce ou par séparation de corps (les biens communs acquis lors du mariage devenant indivis).
De même, si des frères et sœurs ou des concubins acquièrent un immeuble, il y a plusieurs propriétaires. Dans ces circonstances, c'est la règle de l'indivision qui s'établit le plus souvent. Les différents propriétaires gèrent ensemble l'immeuble et doivent s'entendre pour toutes les décisions. De plus, chacun est libre de sortir de cette indivision, ce qui se traduit alors souvent par la vente du bien. Toutefois, plutôt que de conserver cette situation qui aboutit fréquemment à des blocages et à des mésententes, il est possible de constituer une société civile immobilière familiale (SCI).
D'après les montages juridiques conseillés par les professionnels de la création d'entreprise, on remarque une nette tendance à séparer l'immobilier d'entreprise de l'entreprise proprement dite.
La constitution d'une structure juridiquement indépendante, généralement une société civile immobilière (SCI), pour financer les locaux et les mettre ensuite à la disposition de l'entreprise, s'avère souvent judicieuse.
La SCI constitue, en effet, une structure très souple susceptible de s'adapter à des situations familiales et professionnelles diverses.
Plusieurs raisons peuvent motiver la dissociation entre l'immobilier et l'entreprise :
- Principalement, dans le but de protéger son patrimoine immobilier professionnel d'éventuelles poursuites de créanciers de l'entreprise.
En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, les immeubles professionnels peuvent ainsi être préservés.
Par contre, il faut être vigilant : la protection ne jouera pas dans certaines situations : les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI, s'ils estiment que cette dernière est fictive ou qu'il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés.
Cette notion pourrait notamment être retenue s'il était prouvé qu'il y a eu des transferts d'actifs entre les deux sociétés sans contrepartie : loyers surévalués, enrichissement de la SCI au détriment de la structure d'exploitation, aménagements des locaux financés par la société d'exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités etc.
- Cette dissociation permet de préparer la transmission familiale de l'entreprise.
S'agissant d'une entreprise familiale, la constitution d'une SCI permet d'attribuer l'affaire à celui ou ceux des enfants de l'exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d'une donation-partage ou d'un testament.
Les risques d'indivision entre les héritiers au décès du chef d'entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l'entreprise, sont ainsi évités.
-La transmission de l'entreprise à des tiers est simplifiée
En effet, l'actif immobilier constitue un poste très lourd dans le bilan d'une entreprise. Pourtant les immeubles ne représentent pas en eux-mêmes des outils de production, sauf lorsqu'ils sont spécifiques à une activité particulière (un hôtel ou une clinique par exemple).
Par conséquent, les acquéreurs potentiels attacheront beaucoup plus d'importance à d'autres biens productifs pour l'évaluation de la valeur d'achat de l'entreprise.
Une entreprise sans actif immobilier est donc plus facilement cessible, l'acquéreur n'étant pas tenu d'acheter les immeubles. D'autre part, ceux-ci ne risqueront pas d'être sous-évalués.
- L'exploitant, et éventuellement les membres de sa famille ont la garantie de percevoir des revenus fonciers complémentaires.
L'entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d'emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital.
Ce bénéfice constitue pour les associés et donc pour l'exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire imposable au titre de l'impôt sur le revenu. S'il décide de céder son entreprise, il conservera cette source de revenus, notamment en prévision de sa retraite.
Le choix de fiscalité
Lorsqu'on a une activité commerciale dans le cadre d'une société d'exploitation, le fait de payer un loyer à une SCI permet de couvrir le remboursement de l'emprunt contracté pour l'achat du bien immobilier. En définitive, cela permet de construire un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d'exploitation
Toutefois, le loyer versé à la SCI par la société d'exploitation doit rester raisonnable, c'est à dire aux prix du marché, sinon l'administration fiscale serait susceptible de remettre en cause son montant excessif.
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La SCI doit généralement opter pour l'impôt sur les sociétés pour éviter "l'effet de ciseaux", c'est-à-dire le moment où la SCI doit rembourser plus de capital que d'intérêts. En effet les revenus des loyers s'imputent sur les charges (intérêts).
Au début de la période de remboursement d'un emprunt, on ne rembourse que les intérêts du capital, les charges s'équilibrant alors avec les revenus. Mais à la fin de la période, on rembourse davantage de capital que d'intérêts, le revenu surpasse donc les charges, ce qui oblige les associés de la SCI à supporter l'impôt sur le revenu (sur le loyer perçu), chacun en fonction de leurs droits dans la SCI. Un problème évité si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés.
En effet, ce schéma met les associés de la SCI à l'abri des mauvaises surprises durant le remboursement de l'emprunt. Par contre, si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, la plus-value de cession sera plus lourdement taxée en cas de revente de l'immeuble ou des titres que si elle avait fait le choix de l'impôt sur les revenus.
Il est fortement conseillé de bien étudier le schéma patrimonial dans lequel on se trouve. Soit on ne paye pas d'impôt durant le remboursement d'emprunt, soit on en paye mais la fiscalité est plus légère en cas de cession de titres de la SCI ou de l'immeuble. Bref, le tout est de savoir quel est le plan de développement de la société et quels sont les besoins immédiats ou futurs en matière de financement.
En matière d'impôt sur la fortune (ISF), si la SCI n'est propriétaire que du bien loué à la société d'exploitation, son activité peut être regardée comme une activité connexe à l'activité professionnelle et ainsi profiter de la même exonération que les biens professionnels et échapper à l'ISF.
Responsabilité et imposition
La responsabilité des associés.
A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'associé qui n'a fait qu'un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.
Il est indispensable d'établir une comptabilité. Toutefois, deux cas sont préciser selon si vous optez pour l'imposition de la S. C. I pour l'impôt sur les sociétés (I. S) ou pour l'impôt sur le revenu (I. R).
- Imposition sur les sociétés.
Le bilan comptable sera obligatoirement, en fin de chaque exercice, déposé au Tribunal de commerce (comme ont l'obligation les sociétés commerciales) . La société sera imposée sur les bénéfices, au taux en vigueur (36,6 % en 2001).
- Imposition sur le revenu.
Il n'est pas obligatoire de déposer la comptabilité au Tribunal de commerce si l'on a fait le choix de l'imposition sur les revenus. Ainsi que nous l'avons vu plus haut, s'il existe des bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement pour la part qu'il a reçu
Rédaction des statuts
Pour la constitution d'un SCI, il faut au minimum deux associés (personnes physiques ou de personnes morales), leur nationalité étant indifférente. En ce qui concerne les mineurs non émancipés, leur participation ne peut se faire qu'avec l'aide de leur représentant légal.
Peuvent donc s'engager, toute personne ayant la capacité de le faire, c'est-à-dire :
- le majeur;
- le majeur sous sauvegarde de justice;
- le majeur en curatelle assisté de son curateur;
- le majeur sous curatelle avec l'aide de son tuteur;
- le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
- le mineur non émancipé, mais avec l'aide de son représentant légal autorisé par le juge;
Les associés peuvent rédiger eux-mêmes les statuts en se servant de modèles pré-imprimés ou en faisant appel à un professionnel. Ceci est vivement conseillé car la rédaction des statuts d'une SCI est une opération assez complexe.
Le recours à un notaire n'est obligatoire que si un apport d'immeuble ou d'un bail supérieur à 12 ans a été effectué. Il est toutefois conseillé dans le cas d'une SCI entre époux, afin d'éviter une requalification en donation déguisée.
Quelles sont les mentions obligatoires pour les statuts ?
La forme de la société (SCI de location).
Les apports de chaque associé : ils déterminent leurs droits dans le capital de la société (à l'exclusion des apports en industrie).
L'apport peut être fait en numéraire (argent), en nature (immeuble ou terrain par exemple) ou exceptionnellement en industrie (connaissances techniques, travail...).
Lorsqu'une personne mariée sous un régime de communauté de biens apporte des biens appartenant à la communauté, elle doit impérativement en avertir son conjoint. Celui-ci intervient généralement lors de la signature des statuts et reconnaît qu'il a bien été informé de l'utilisation de biens communs pour réaliser l'apport. Il peut être utile, à cette occasion, de lui demander qu'il renonce par avance à revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts de son conjoint.
La dénomination de la société : à vous de choisir le nom de votre SCI, il peut être fantaisiste, comporter le nom des associés, du lieu de l'immeuble, etc.
Il est conseillé de vérifier auprès de l'INPI que le nom n'est pas déjà utilisé.
Son siège social : il est fixé librement par les statuts mais doit être réel. Il ne correspond pas forcément au lieu de situation de l'immeuble et peut être situé au domicile du dirigeant.
Le capital social :la loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d'un montant librement décidé par l'ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels, mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l'apporteur, ses connaissances techniques, etc...), ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.
En théorie, il est possible de monter une S.C.I sans aucun capital minimum (exemple, avec 1 euro)
L'objet : il doit être purement civil, c'est à dire se limiter à l'acquisition et la gestion d'immeubles. Il ne peut être question d'acheter des biens pour les revendre, sous peine que la société soit taxée à l'impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens. La vente d'un immeuble n'est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel.
La durée de la société : la durée maximale est 99 ans à compter du jour de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Les modalités de fonctionnement : la SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l'assemblée des associés.
Attention, sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Une clause peut donc être introduite protégeant le gérant-associé de ce genre de désaveu.
Les associés doivent également envisager la possibilité de quitter la SCI. Le code civil prévoit que les parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations...), hormis aux ascendants et descendants, qu'avec l'accord de tous les associés.
L'unanimité étant très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l'agrément de la majorité des associés (ou des 2/3...)
De même, il est souhaitable de fixer à l'avance l'éventualité du décès d'un associé. La encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l'agrément des héritiers par les associés.
Reprise des engagements pris pour le compte de la société en formation
Les associés récapitulent toutes les dépenses ou les engagements qu'ils ont pris au nom et pour le compte de la société en formation jusqu'à la date de signature des statuts dans un acte annexé aux statuts. Ils donnent également mandat à l'un ou plusieurs d'entre eux (ou au gérant non associé) pour prendre de nouveaux engagements jusqu'à l'immatriculation de la société. Celle-ci entraînera alors automatiquement la reprise de ces engagements.
Enregistrement des statuts
Les statuts, une fois rédigés et signés par tous les associés, doivent être enregistrés auprès du service des impôts en 4 exemplaires timbrés. Si un immeuble a été apporté en nature, l'acte doit être publié aux hypothèques.
Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales
Cet avis doit comporter la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, les nom et adresse du ou des gérants, le registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée. Coût : environ 150 euros.
Dépôt du dossier de demande d'immatriculation auprès du CFE
Deux exemplaires enregistrés et timbrés des statuts doivent être déposés au CFE, accompagnés :
- de l'acte de désignation du ou des gérants, s'ils n'ont pas été désignés par les statuts,
- d'une fiche d'état-civil pour le ou les gérants, et d'une déclaration de non-condamnation,
- de la lettre de demande de publication dans un journal d'annonces légales, ou du journal lui-même,
- d'un justificatif du siège de la SCI (quittance EDF par exemple),
- des frais d'immatriculation.
Dès lors, votre société est "en cours d'immatriculation". Elle naîtra officiellement le jour de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
La création d'une SCI vous aura coûté :
- environ 120/130 euros pour la publication de votre annonce légale dans un journal régional autorisé (paraissant dans la région où est situé le siège social de la SCI)
- 65 euros pour les frais du Greffe du tribunal de commerce
- 230 euros de frais de comptables (facultatifs mais vivement conseillés)
Les incidences fiscales des associés.
Sur la déclaration annuelle, les bénéfices encaissés par chaque associé seront portés en tant que revenus fonciers pour les personnes physiques, et comme bénéfices commerciaux, s'il s'agit d'une société associée de la S.C.I.
Il convient de signaler deux particularités. D'une part, dans le cas ou le /les associés sont salariés, et d'autre part, lorsqu'un immeuble d'habitation est mis à la disposition gratuite d'un associé.
1°- Les salaires des associés :
Si l'associé est salarié de la S.C.I, le salaire n'est pas déductible des bénéfices en tant que charges. En effet, l'administration fiscale considère qu'il s'agit d'une distribution du bénéfice social.
En conséquence, les salaires perçus seront imposés pour l'associé, comme des bénéfices. Il en sera de même pour tout avantage en nature, sauf pour un immeuble mis à titre gratuit, à la disposition de l'associé.
2° - Immeuble d'habitation mis à la disposition gratuite d'un associé:
Dans le cas où un associé a la jouissance gratuite d'un immeuble d'habitation appartenant à la S.C.I, l'administration ne considère pas qu'il s'agit d'un bien en nature, ni d'un revenu imposable pour l'associé, étant donné qu'il n'existe pas de location entre les deux parties. L'administration fiscale considère que la S.C.I a la jouissance de l'immeuble, et qu'elle n'est pas imposable par la mise à disposition gratuite envers l'un de ses membres. En dehors de grosses réparations qui sont déduites normalement des charges (isolation thermique, ravalement, grosses réparations, intérêts d'emprunt...), les autres charges ne sont pas déductibles des bénéfices. Des règles particulières sont appliquées. Pour en connaître les dernières applications, on se rapprochera des services fiscaux (article 156.1-3° du Code général des impôts).
Les associés en famille
Deux cas de figure peuvent être envisagés : la situation des époux pendant le mariage, la situation en cas de divorce et ce que deviennent les parts d'un associé qui décède.
1°- La situation des époux associés pendant le mariage.
L'utilisation de biens qui leur appartiennent personnellement, (biens propres) dans le régime de communauté. Sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, les époux ne rencontrent aucun problème particulier. En revanche, il peut en être différemment quand les époux utilisent les biens communs comme apports si certains points n'ont pas été respectés. Le statut des époux en société est soumis aux articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985.
L'article 1832-1 autorise des époux à s'associer, même s'ils n'emploient que des biens de communauté pour les apports ou l'acquisition de parts sociales. Deux époux seuls, ou avec d'autres personnes peuvent être associés dans une même société, et participer ensemble ou non, à sa gestion sociale.
L'alinéa 2 du même article indique que les avantages et libéralités résultant d'un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés, parce qu'ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique; (c'est à dire, devant notaire).
Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à une société, sans que son conjoint en ait été averti, et sans qu'il en soit justifié dans l'acte. Le conjoint laissé pourra demander au juge, l'annulation de l'acte d'apport. Il y a donc obligation d'informer le conjoint. C'est l'époux qui fait l'apport qui aura la qualité d'associé. Cependant, si le conjoint de l'apporteur a notifié à la société de son intention d'être personnellement associé, la qualité d'associé lui sera reconnue pour la moitié des parts souscrites à la condition que cette intention ait été manifestée lors de l'apport, l'agrément ou l'acceptation.
Si cette notification est postérieure à l'apport ou à l'acquisition, les clauses d'agrément prévues à cet effet par les statuts, sont opposables au conjoint. Lors de la délibération sur l'agrément, l'époux associé ne participe pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte, pour le calcul du quorum et de la majorité.
2°- La situation en cas de divorce.
Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont ou pas associés, ou qu'il s'agit de biens communs ou non.
Si les apports proviennent de biens propres, l'époux conservera la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra en aucun cas, réclamer quoi que ce soit (même en l'absence de la déclaration de remploi prévue par l'article 1434 du Code civil).
Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont été faits par des biens communs à part égale, chacun reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu'ils sont associés à 50/50. Toutefois, puisqu'il s'agit de biens communs, les parts seront mentionnées dans l'état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la perception des droits de partage.
En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra, s'agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Là également, il y aura perception des droits au partage.
3°- Que se passe t-il si un associé décède ?
Lorsqu'un associé décède, la société civile n'est pas dissoute. Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu dans les statuts, qu'ils doivent être agréés par les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'à la mort de l'un des associés, la société continuera avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Les statuts peuvent aussi adopter d'autres mesures dans ce cas. Par exemple, que la société continuera avec le conjoint survivant, ou bien, avec un ou plusieurs des héritiers, ou bien encore, avec toute autre personne désignée par les statuts, enfin, par disposition testamentaire.
Si par suite du refus d'agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés de la S.C.I, ces derniers n'auront le droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt.
Comment transformer sa SCI actuelle en SCI à capital variable
Si votre société civile immobilière actuelle est à capital fixe, vous pouvez la modifier en société à capital variable pour profiter de tous ses avantages. A titre d'exemple, vous n'aurez plus besoin de faire de déclaration en cas de modification du capital ou de changement d'un ou plusieurs associés, les nouveaux associés n'apparaissent pas dans les statuts, gestion plus souple, etc.
Ces changements évitent aussi les frais de modification au registre du commerce, et ceux de l'annonce légale obligatoire en cas de modification du capital dans une SCI classique, à capital fixe.